신사임당
아포유 [부동산,투자,재태크]
2020.06.30
부동산은 심리이다 라고 말하지만, 인과관계가 존재한다 그 인과관계를 본다면 정책적 이슈, 금리 여러 가지 이슈가 있지만 가장 중요 한건 부동산의 수급 문제이다 , 즉, 수급이 무너지게 되면 부동산 시장이 흔들리게 된다
▶서울 부동산
평균적으로 30년을 동안 월평균 입주물량이 8천 세대를 초과하는 구간에는 시장이 정채, 조정이 일어놓았다
2008년 부동산 하락
-입주물량이 폭발적으로 많았음
잠실 3개 단지가 비슷 한기시 입주 + 강동구 롯데 캐슬
6개월 사이에 3만 5천 세대가 입주를 하였음 이 결과 2018년도 하반기에 급 하락했다가 2019년에 다시 회복
2018년 하반기 하락
-헬리온 시티 입주
-전세가 매매가 일부 조정
(전제가 조정 6개월~7개월 정도 조정기간이었음)
*임대사업자 많이 묶이는 현상 / 역전세 현상 / 주택 가격이 경기권을 중심으로 주춤 예상했었음
2021년 하반기부터 앞으로의 부동산 어떻게 흘러가나?
▶집값 어떻게 될까?
2020 2019 2018 하반기 다 패턴이 다르다.
2018년 하반기 : 매매가 오르면서 전세가 빠지는, 전세가 안정기
2019년 하반기 : 전세가 급등은 보이지 않았음
2020년 하반기 : 매매가 상승률보다 전제사 상승률이 급격하게 나타나기 시작 ---> 수습이 무너졌다.
2021년 하반기 : 2020년 하반기와 다르지 않을 거라고 보임 전세가 급등,
(원래는 7월 8월쯤에 전세가 급등이 나타나지만 올해는 6월부터 상승이 시작됨 => 전세가 수준에서 매수할 수 있는 주택들이 점점 희서 소성을 가질 것)
*전세가 수준에서 매수할 수 있는 주택란? (전세가 한 단계씩 밀려나게 되는 현상)
예로 강남에 10억대 전세를 살고 있다 가정했을 때 전세가가 13억까지 올라가게 되면 10억대에서 구할 수 있는 주택시장 경기도 부군 서울 외각 쪽으로 빠지게 되는 현상
" 현제 서울에서 작년 말부터 나오는 기사 중에는 연립빌라가 올라가고 있다 "
(전세가 수준에서 매매할 수 있는 건물로 몸을 돌리면서 생기는 현상) --> 외각 지역 : 의정부 남양주 양주 등 까지 급등
*서울에서 외곽으로 매매가 아닌 전세로 이주 => 주변지역에 전세가도 폭등시키는 현상이 나타남
(서울보다는 외곽에 전세가 저렴하게 느껴짐 ) ==> 전세가 급등 -> 매매가도 급등
전세가 안정?
전세가 늘어나려면 다주택자들이 안정이 돼야 한다 (갭 투자자들이 늘어나면 = 전세가 안정)
하지만 현재 취득세 (중과세), 종합부동산세 이런 세금으로 인해 다주택자들은 늘어날 수 없는 환경임 매년 가구수는 신혼부부 분가 가정 포함 30만 가구식 늘어남 늘어나는 가구수만큼 다주책자들이 늘어나줘하하지만 가구수 늘어난 만큼 다주택자들이 늘어나지 못하고 있는 상황으로, 전세가 안정을 보기는 힘들다.
*올해 4월-5월 부동산 매매 양 감소 매매가 가격은 급등 ( 전세가가 잘 받혀주고 있기 때문에)
전세 안정은, 수급의 문제를 해결해야 하는데, 정부의 노력은? (즉 단기간에 공급을 만들어야 전세가 안정됨)
정부의 대책 "2·4 부동산 대책(2021)"
정부가 2021년 2월 4일 내놓은 부동산 대책으로, 2025년까지 서울을 비롯한 대도시에 83만 6000가구를 신규 주택으로 공급하며, 이 중 80%(약 67만 가구)를 분양 아파트로 내놓는다는 내용 등을 담고 있다.
[네이버 지식백과] 2·4 부동산 대책(2021) (시사상식사전, pmg 지식엔진연구소)
-정부에서 공공성격에 연립빌라 매수 >>> 공공 입대로
-정부에서 호텔을 매수 개조 후 >>> 임대주택으로 공급
시장에서 시효성을 보았을 때 이러한 주택들은 비선호 대상 주택 포함된 던 지 역이었음,
지금 리즈는 아파트인데 정부는 연립빌라를 받아 매수한다고 한다, 이 결과 연립 빌라가 급등하는 부작용이 발생됨
